Βαθμολογία

Χωρίς πόθεν έσχες η αγορά ακινήτων

Τα δεσμά της κτηματαγοράς από την εφαρμογή του πόθεν έσχες στις μεταβιβάσεις ακινήτων, που επιβάλλεται σήμερα επί των υψηλών και εξωπραγματικών αντικειμενικών αξιών τους, σπάει το υπουργείο Οικονομικών.

Με νομοθετική διάταξη η οποία είναι ήδη έτοιμη και αναμένεται να κατατεθεί εντός των επόμενων ημερών στη Βουλή, ορίζεται ότι το πόθεν έσχες θα εφαρμόζεται όχι στην αντικειμενική αξία του ακινήτου όπως συμβαίνει σήμερα, αλλά στην πραγματική τιμή πώλησης που θα αναγράφεται στο συμβόλαιο. Στην πράξη όμως αυτό σημαίνει ότι ο αγοραστής και ο πωλητής θα μπορούν να συμφωνούν την τιμή την οποία θα αναγράφουν στο συμβόλαιο σε επίπεδα ακόμη και πολύ χαμηλότερα από το πραγματικό τίμημα της μεταβίβασης.

Ετσι ουσιαστικά θα γλιτώνουν το πόθεν έσχες. Εκτιμάται μάλιστα ότι το μέτρο αυτό θα δώσει μεγάλη ανάσα στην αγορά ακινήτων που έχει καταρρεύσει, καθώς θα αποτελέσει κίνητρο για επενδύσεις από κεφάλαια που σήμερα παραμένουν αδρανή γιατί φοβούνται τον έλεγχο της Εφορίας.

ΠΑΡΑΛΟΓΙΣΜΟΣ

Παράλληλα, με τις αλλαγές αυτές θα πάψει να υφίσταται ο απόλυτος παραλογισμός που καταγράφεται σήμερα, όπου ένας αγοραστής καταβάλλει για παράδειγμα 80.000 ευρώ για να αγοράσει ένα ακίνητο αντικειμενικής αξίας 150.000 ευρώ και η Εφορία τού ζητά να αποδείξει πού βρήκε όχι τα 80.000 ευρώ που κατέβαλε, αλλά τα 150.000 ευρώ που θεωρητικά αξίζει το συγκεκριμένο ακίνητο. Αν το πορτοφόλι του αγοραστή είναι «βαρύ» το πρόβλημα λύνεται εύκολα.

Στην περίπτωση αγοραστών όμως που έχουν βρει μια ευκαιρία στην αγορά ακινήτων, με τιμή πολύ χαμηλότερη της αντικειμενικής χωρίς να υπάρχει μεγάλη οικονομική επιφάνεια από τον φορολογούμενο, το πόθεν έσχες είναι ικανός παράγοντας για να μη γίνει ποτέ η συναλλαγή.

Τόσο ο υπουργός Οικονομικών Γκίκας Χαρδούβελης όσο και ο υφυπουργός Οικονομικών Γιώργος Μαυραγάνης αντιλαμβάνονται απολύτως ότι με τις ισχύουσες διατάξεις η αγορά ακινήτων είναι πρακτικά αδύνατο να πάρει βαθιά ανάσα. Επιπλέον το σημερινό καθεστώς στο πόθεν έσχες χτυπάει και τις προσπάθειες αναθέρμανσης του τραπεζικού δανεισμού, όπου δειλά δειλά αρχίζουν να καταγράφονται οι πρώτες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων.

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ

Ας υποθέσουμε ότι ένας φορολογούμενος έχει τη δυνατότητα να λάβει τραπεζικό δάνειο για να αγοράσει ένα ακίνητο έναντι 50.000 ευρώ. Αν η αντικειμενική αξία του συγκεκριμένου ακινήτου είναι 90.000 ευρώ και δεν έχει τη δυνατότητα να καλύψει είτε με ανάλωση κεφαλαίου παλαιότερων ετών είτε με πώληση άλλων περιουσιακών στοιχείων τη διαφορά των 40.000 ευρώ που αποτελεί τεκμήριο, τότε η Εφορία θα έρθει να του επιβάλει φόρο εισοδήματος στα 40.000 ευρώ. Ο φόρος, ανάλογα με το ύψος του εισοδήματος του φορολογουμένου, μπορεί να υπολογιστεί ακόμα και με συντελεστή 42%, με αποτέλεσμα την εκτόξευση της συνολικής φορολογικής επιβάρυνσης.

Για την αγορά του συγκεκριμένου - μη νεόδμητου - ακινήτου, η επιβάρυνση είναι 3% επί της αντικειμενικής αξίας για φόρο μεταβίβασης, επομένως 2.700 ευρώ. Αν επιβληθεί και φόρος εισοδήματος 42% στη διαφορά των 40.000 ευρώ, δηλαδή επιπλέον 16.800 ευρώ είναι μαθηματικά βέβαιο ότι η συγκεκριμένη αγοραπωλησία δεν θα γίνει ποτέ, όπως ποτέ δεν θα γίνει και η εκταμίευση του συγκεκριμένου στεγαστικού δανείου.

Αξίζει να σημειωθεί ότι στο τεκμαρτό εισόδημα των 40.000 ευρώ θα έρθει να προστεθεί και εισφορά αλληλεγγύης, συνθέτοντας τον απόλυτο παραλογισμό.

ΠΑΓΩΣΕ ΚΑΙ ΕΠΑΝΗΛΘΕ. Το πόθεν έσχες στην αγορά ακινήτων είχε ανασταλεί το 2010, προκειμένου να τονωθεί η αγορά. Μέχρι τότε ίσχυε αναστολή του πόθεν έσχες για πρώτη κατοικία έως 120 τ.μ. με αξία έως 200.000 ευρώ.

Από το 2010, με νομοθετική παρέμβαση προβλέφθηκε έως τα τέλη του 2013 αναστολή του πόθεν έσχες ανεξάρτητα από την επιφάνεια και την αξία για αγορά πρώτης, δευτερεύουσας, εξοχικής κατοικίας και κάθε είδους ακινήτου, για ανέγερση οικοδομής, για χρονομεριστική ή χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτου, ακόμα και για κατασκευή πισίνας.

Από την 1η Ιανουαρίου 2014, η αναστολή έληξε και το πόθεν έσχες επανήλθε καθολικά για κάθε αγοραπωλησία ακίνητων, στο ύψος των αντικειμενικών αξιών.

Η σχέση των αντικειμενικών αξιών με τις πραγματικές στο μεταξύ, ήταν όση της μέρας με τη νύχτα. Έτσι στο υπουργείο Οικονομικών συμβολαιογράφοι και μεσίτες, έθεσαν επιτακτικά το θέμα της προσαρμογής του πόθεν έσχες στα δεδομένα της αγοράς ενώ αντίστοιχες προτροπές υπήρχαν και από την πλευρά των τραπεζιτών, διαπιστώνοντας τις στρεβλώσεις που προκαλούνταν στην αγορά ακινήτων και στεγαστικών δανείων.

Με τις ρυθμίσεις που προωθούνται τώρα στη Βουλή, αποσυνδέεται το τεκμήριο απόκτησης ακινήτου από την αντικειμενική αξία. Ο φόρος μεταβίβασης όμως θα συνεχίσει να επιβάλλεται επί των αντικειμενικών αξιών.

Ετσι, η λύση που προκρίνεται, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, είναι «μισή». Λύνεται το πρόβλημα του πόθεν έσχες, παραμένει το πρόβλημα των υπερπολλαπλάσιων των πραγματικών, αντικειμενικών αξιών.

Πηγή: thessalianews.gr